Bakı, 25 iyun, AZƏRTAC

Məhkəmə təcrübəsi göstərir ki, bəzi hallarda mənzil, fərdi yaşayış evi, torpaq sahəsi, qaraj və digər daşınmaz əmlak əsl mülkiyyətçinin xəbəri və razılığı olmadan saxta sənədlərlə başqa şəxslərin adına rəsmiləşdirilir. Daha sonra həmin əmlak dövlət reyestrində aparılmış əsassız qeydiyyata əsaslanaraq üçüncü şəxslərə satılır. Belə hallarda əsl mülkiyyətçi məhkəməyə müraciət etdikdə ilk növbədə sübut etməlidir ki, əmlak onun iradəsi olmadan və qanunsuz şəkildə əlindən çıxarılıb. Məsələn, onun adından saxta etibarnamə tərtib edilərək mənzil satılıbsa, bu fakt məhkəmədə təsdiq olunmalıdır.

Bu barədə AZƏRTAC-a Ali Məhkəmədən məlumat verilib.

Bildirilib ki, saxtakarlıq sübuta yetirilərsə, həmin satışın və onun əsasında aparılmış ilk özgəninkiləşdirməyə dair qeydiyyatın hüquqi əsasının olmadığı müəyyən edilir. Lakin bununla məsələ bitmir. Çünki əmlak sonradan başqa şəxslərə satılmış ola bilər.

Bu zaman əsl mülkiyyətçi əmlakı iki halda geri qaytara bilər:

1. Üçüncü şəxslərlə bağlanmış müqavilələr uydurma olduqda, yəni “vicdanlı əldə edən görüntüsü” yaratmaq məqsdi daşıdıqda;

2. Sonrakı alıcılar vicdanlı əldə edən olmadıqda və ya vicdanlılıq qanunla qorunmadıqda.

Məhz bu mərhələdə əsas sual yaranır: Əmlakı sonradan alan şəxs, həqiqətən, vicdanlı alıcı olub, yoxsa sadəcə belə görüntü yaradıb? “Vicdanlı əldə edən görüntüsü” necə müəyyən edilə bilər?

Ali Məhkəmənin açıqlamasına görə, bəzi hallarda alıcı ilə satıcı arasında bağlanmış müqavilə yalnız formal xarakter daşıyır. Belə vəziyyətlərdə əsas məqsəd “vicdanlı əldə edən görüntüsü” yaratmaq və əmlakın əsl mülkiyyətçiyə qaytarılmasının qarşısını almaq olur.

Bu niyyət aşağıda qeyd olunan faktların mövcudluğu ilə müəyyənləşdirilə bilər:

• əldə edənlə əqdin qarşı tərəfi arasında əlbirliyə işarə edən qohumluq, dostluq, asılılıq və ya digər yaxınlıq münasibətlərinin olması;

• buna dair ağlabatan əsaslar olmadan əşya ilə bağlı müqavilənin həqiqi bazar dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətlə rəsmiləşdirilməsi;

• buna dair ağlabatan əsaslandırma olmadan əldə edənin müqavilənin bağlanmasından öncə və ya sonra əşyaya şəxsən (və ya nümayəndəsi və ya qohumu vasitəsilə) baxış keçirməməsi, əşyanın xüsusiyyətləri barədə məlumatsız olması;

• buna dair ağlabatan əsaslandırma olmadan əşyanın üçüncü şəxsin sahibliyinə verilməməsi, onun da əşyaya yiyələnməklə bağlı real cəhdlərinin olmaması, əşyanın yeni hüquqi əsaslar olmadan əsl mülkiyyətçinin sahibliyində qalmaqda davam etməsi;

• əldə edənin real alıcılıq qabiliyyətini istisna edən maddi vəziyyətinin və həyat şəraitinin onun adına rəsmiləşmənin formal olmasına işarə etməsi;

• buna dair ağlabatan əsaslar olmadan əşyanın dəyərinin notariusun depozit hesabına satıcı və ya onun təmsilçisi tərəfindən qoyulması və ya vəsaitin alıcının özü tərəfindən geri götürülməsi;

• cavabdehin həqiqi niyyətinin olmasına dair istinad etdiyi mühüm halların məhkəmə araşdırmasında təkzib olunması;

• əqdin görünüş üçün bağlandığına əsas verən digər hallar.

Lakin Ali Məhkəmə vurğulayır ki, əksər hallarda həmin faktlardan yalnız birinin mövcudluğu əqdin görünüş üçün bağlanması qənaətinə gəlmək üçün kifayət etmir. Məsələn, əşyanın həqiqi dəyərindən aşağı qiymətə əldə edilməsinə dair təkbaşına halın mövcudluğu əqdin uydurma olmasının təsdiqi üçün yetərli deyil. Xüsusilə dolayı sübutlara əsaslanarkən bu sübutlar bir-birini tamamlamalı, uzlaşmalı və alternativ izahları istisna edən vahid məntiqi sistem yaratmalı, yəni onlar məcmu şəkildə yalnız bir nəticəyə - əqdin uydurma olması qənaətinə aparmalıdır.

Bununla yanaşı, istisna hallarda elə bir fakt mövcud ola bilər ki, təkbaşına həlledici əhəmiyyət daşısın. Məsələn, alıcının real alıcılıq qabiliyyətini istisna edən maddi durumunun və həyat şəraitinin həddindən artıq ağır olmasına baxmayaraq, kifayət qədər yüksək dəyəri olan qeyri-yaşayış sahəsi əldə etməsi və bunun formal olmamasına dair hər hansı ağlabatan əsaslandırma verə bilməməsi.

Bağlanmış müqavilələrin uydurma əqd olması, yəni “vicdanlı əldə edən görüntüsü” yaratmaq niyyəti ilə bağlanması sübuta yetirilərsə, iddia təmin olunur və əmlak əsl mülkiyyətçiyə geri qaytarılmaqla onun adına olan reyestr qeydi bərpa olunur.

Müqavilələrin uydurma olmadığı, yəni üçüncü şəxsin əmlakı əldə etmək niyyətinin həqiqi olduğu hallarda isə onun vicdanlı olub-olmaması ayrıca qiymətləndirilməlidir.

Vicdanlı alıcı hansı hallarda qorunur?

Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılmış qeydiyyat əsassız olsa belə, əşya hüquqlarını dövlət reyestrində olan qeydə etimad edərək əldə etmiş şəxslərin vicdanlılığı qanunla qorunur. Ona görə də, əmlakı əldə edən şəxs vicdanlı olduqda əsl mülkiyyətçinin iddiası rədd edilir və əmlak vicdanlı əldə edəndə saxlanılır, əsl mülkiyyətçiyə isə ona vurulan zərərin əvəzini tələb etmək hüququ izah olunur.

Alıcının vicdanlı olmadığı necə müəyyən edilir?

Qanun yalnız iki halda əldə edəni vicdanlı hesab etmir:

1. özgəninkiləşdirənin adına aparılmış əsassız qeydə dair reyestrə etirazın daxil edilməsi;

2. əldə edənin reyestr qeydinin qeyri-dəqiq olduğunu bilməsi.

Əgər əsl mülkiyyətçi vaxtında reyestrə etiraz təqdim edibsə, bu halda üçüncü şəxsin vicdanlılığı istisna olunur və əmlak ona qaytarılır. Bunun üçün mülkiyyətçinin yalnız həmin etirazın təqdim olunduğunu sübut etməsi kifayətdir.

Əgər reyestrə etiraz edilməyibsə, bu zaman əsl mülkiyyətçi alıcının vicdanlı olmadığını sübut etməlidir. Bu, o hallarda baş verir ki, müqavilə formal xarakter daşımır və alıcının əmlakı almaq niyyəti realdır, lakin o, satıcının adına olan reyestr qeydinin əsassız olduğunu bilir və buna baxmayaraq sövdələşməni həyata keçirir.

Praktikada belə halları birbaşa sübut etmək çətin olur. Çünki əsl mülkiyyətçi sonrakı sövdələşmələrin iştirakçısı deyil və alıcının reyestrdəki qeydin düzgün olmadığını bildiyinə dair birbaşa məlumat əldə edə bilmir. Bu səbəbdən təqdim olunan sübutlar çox vaxt dolayı xarakter daşıyır.

Vicdanlılıq dolayı sübutlarla təkzib edilə bilərmi?

Ali Məhkəmə qeyd edir ki, vicdanlılığın qiymətləndirilməsi zamanı birbaşa sübutlar olmadıqda dolayı sübutlardan istifadə mümkündür. Lakin bunun üçün bir deyil, bir neçə dolayı sübut mövcud olmalı, onların etibarlılığı şübhə doğurmamalı, sübutlar bir-birini təsdiqləməli və bir-biri ilə uzlaşmalıdır. Belə sübutların məcmusu elə nəticə yaratmalıdır ki, alıcının qeydiyyatın əsassız olduğunu bildiyi qənaətindən başqa ağlabatan izah mümkün olmasın.

Eyni zamanda, iddiaçı tərəfindən belə sübutlar təqdim edildikdə, əmlakı əldə edən üçüncü şəxs də prosessual fəallıq göstərməklə, həmin hallara dair öz münasibətini bildirə, onun vicdanlılığını şübhə altına almayan ağlabatan səbəbləri və bununla bağlı sübutları məhkəməyə təqdim edə bilər.

Unutmaq olmaz ki, qanunvericiliyin məqsədi formal olaraq vicdanlı görünən şəxsi deyil, həqiqətən vicdanlı olan şəxsi qorumaqdır. Buna görə də belə mübahisələrin yalnız formal meyarlarla həll edilməsi qəbuledilməzdir. Əks yanaşma həm mülkiyyət hüququnun konstitusion müdafiə mexanizminə, həm də vicdanlı əldəetmə institutunun mahiyyətinə zidd olmaqla yanaşı, hüquqazidd yollarla başqalarının əmlakını ələ keçirmək istəyən şəxsləri təşviq edə bilər.

Beləliklə, yuxarıda qeyd olunan qaydada aparılan qiymətləndirmə əsasında alıcının vicdanlı olmağı sübuta yetirilməzsə, onun hüquqları qorunur və əsl mülkiyyətçinin iddiası rədd olunmaqla, ona düşdüyü zərərin əvəzini tələb etmək hüququ izah edilir.

Bununla belə, bəzi hallarda alıcı vicdanlı olsa belə, qanunverici onun hüquqlarını qorumur.

Vicdanlı əldəetmə qaydasının tətbiq olunmadığı bəzi hallar

1. Ər-arvadın birgə mülkiyyəti

Ər-arvadın birgə mülkiyyətində olan daşınmaz əmlak onların hər ikisinin razılığı olmadan satılıbsa, əqd etibarsız sayılır. Bu halda ilk alıcının vicdanlı olub-olmamasının əhəmiyyəti yoxdur. Lakin əmlak sonradan başqa şəxslərə də satılarsa, həmin şəxslərin vicdanlılığı qiymətləndirilməlidir.

2. İkili qeydiyyat halları

Əgər daşınmaz əmlak üzrə əvvəlki mülkiyyətçinin qeydiyyatı ləğv edilmədən eyni əmlak başqa şəxsin adına da qeydiyyata alınıbsa, sonrakı alıcılar vicdanlı əldəetmə qaydalarına istinad edə bilməzlər. Belə mübahisələr qeydiyyata əsas olan sənədlərin qanuniliyi və həqiqiliyi araşdırılmaqla həll edilməlidir.

3. Xüsusi mülkiyyətə verilə bilməyən əmlaklar

Qanunla xüsusi mülkiyyətdə olması mümkün olmayan daşınmaz əmlaklar üzrə alıcıların vicdanlılığı qorunmur. Məsələn, xüsusi mühafizə olunan təbiət əraziləri dövlətə məxsusdur və özgəninkiləşdirilə bilməz.

4. Əvəzsiz əldə edilən əmlaklar

Daşınmaz əmlakı əvəzsiz əqdlərlə (bağışlama və sair) əldə edən şəxslər vicdanlı əldəetmə institutunun qorumasından yararlana bilməzlər. Çünki bu institut əsasən əmlakı ödəniş qarşılığında əldə edən və iqtisadi dövriyyədə risk daşıyan şəxslərin hüquqlarını qorumaq məqsədi daşıyır. Buna görə də əvəzsiz əldə edən şəxslər əsl mülkiyyətçiyə qarşı üstün hüquqi mövqeyə malik olmurlar.